Boom to bust: Gurugram’s illegal PG business faces crackdown

20 Haziran’da sakin bir cumartesi sabahıydı. Sanghamitra Pati’nin telefonu çaldığında Bhubaneswar’daki evindeydi.

“Bana ne yap oda khali kar dobina mührü ho rahi hai (Odayı iki saat içinde boşaltın. Bina mühürleniyor),” dedi Gurugram’ın DLF Aşama 3’teki kiraladığı konaklama yerinin bekçisi ona. Dakikalar sonra ev sahibi mesajı tekrarladı.

26 yaşındaki pazarlama müdürü başlangıçta bunu bir şaka olarak görmezden geldi. Kontrol etmek için tekrar aradı. Cevap aynıydı. Yetkililer S Blok’taki binayı mühürlemek için yola çıktı. Tek yatak odalı dairesini boşaltmak için iki saati vardı.

Yüzlerce kilometre uzakta, dairenin anahtarları çantasındayken yapabileceği pek bir şey yoktu. Gurugram’daki bir arkadaşını aradı ve ondan daireye girip elinden geleni yapmasını istedi. Bu, takip eden haftalarda Gurugram’ın izinsiz ödeme yapan misafir (PG) konaklama birimlerine ve yasa dışı olarak dönüştürülen kiralık birimlere yönelik baskısına yakalanan yüzlerce kiracının hayatını alt üst eden bir mücadelenin başlangıcıydı.

Pati, Golf Sahası Uzatma Yolu’ndaki bir grup konut topluluğundaki 1BHK’ye taşındıktan sonra “Tüm DLF Aşamalarını tamamen boykot ettim” diyor.

Her katı ayrı satılan, özel bir geliştirici tarafından inşa edilen çok katlı bir konut binasına atıfta bulunarak, “Bu yeni yer bir inşaat katı değil” diyor. “Gayrimenkuldeki meslektaşlarımdan gerekli onaylara sahip bir şey bulmama yardım etmelerini bile istedim; mühürleme veya yıkıma hedef olma ihtimali daha düşük bir şey.” Dersin zor yoldan geldiğini söylüyor.

Yüksek Mahkeme’nin zorunlu kıldığı hareket

DLF Şehri Aşama 1’den 5’e kadar olan aşamalardaki mühürleme çalışması, inşaat yönetmeliği ihlalleri, izinsiz inşaatlar ve konut mülklerinin, özellikle de Ekonomik Açıdan Zayıf Bölüm (EWS) parsellerinin ticari kullanımı iddiaları konusunda uzun süredir devam eden bir hukuki anlaşmazlıktan kaynaklanıyor. Sorun, DLF Şehir Sakinleri Refah Derneği ve diğer yerel grupların 2021’de planlama normlarının uygulanmasını talep eden dilekçelerinden kaynaklandı.

Pencap ve Haryana Yüksek Mahkemesi, 13 Şubat 2025’te Bölge Şehir Plancısı (Uygulama) Gurugram’a yerleşim kolonilerindeki ihlallere karşı harekete geçmesi talimatını verdi. Ancak Yüksek Mahkeme aynı yıl 4 Nisan’da kararı kaldırdı. Konu 26 Kasım’da Yargıtay’a geri döndü ve DTP’nin harekete geçmesini engelledi. Bu yıl 29 Mayıs’ta mahkeme, korumayı yalnızca çeşitli hukuk başvurularında bulunanlarla sınırladı ve diğer mülklere karşı icra davası açılmasına izin verdi.

5.000’den fazla mülk, PG konaklama yerlerinin yasadışı işletilmesi, konut arazilerinin ticari kullanımı ve kamu hareketi ve altyapı için ayrılmış arazi olan “geçiş hakkı”na tecavüzler de dahil olmak üzere imar ihlalleri nedeniyle davayla karşı karşıya bulunuyor. Ancak Pati gibi çalışan yüzlerce profesyonel için bu, ani yer değiştirme, mali stres ve evlerinin her an elinden alınabileceği korkusu anlamına geliyordu.

İsminin açıklanmaması kaydıyla Kalküta’dan 25 yaşındaki bir kadın, DLF Aşama 3’ün S Blokundaki mühürleme çalışmasının 18 Haziran’da herhangi bir uyarı yapılmadan yapıldığını ve tepki vermesi için kendisine sadece 10 dakika kaldığını söyledi. Bir komşu aradığında işteydi.

Hasar daha sonra ortaya çıktı. Bina mühürlendikten sonra eşyalarının yarısı içeride kilitli kaldı. Bir hafta sonra, kiracılar Bölge Şehir Planlamacısının ofisine başvurduktan sonra, kendilerine kalanları geri almaları için iki saatlik bir süre verildi.

Kadın, “O zamana kadar her şey mahvolmuştu” diyor. Temmuz ayının ilk haftasında yeni bir 1BHK bulmadan önce sonraki iki haftayı bir otelde geçirdi.

“Sürüşten bu yana 1BHK’lara ve 1RK’lara olan talep arttı. Kiralar hızla arttı. Sorun sadece ben değilim; yüzlerce profesyonel ve aile yerinden edildi. Pek çok bina zaten mühürlendiğinden ve daha fazlası da radarda olduğundan seçenekler sınırlı” diyor.

Geriye dönüp bakıldığında Pati, yalnız yaşadığı için kendisini “şanslı” olarak görüyor. Onun binasındaki diğerleri onun kadar şanslı değildi.

“Yeni yürümeye başlayan çocukları ve yaşlı ebeveynleri olan aileler etrafta koşuşturuyordu. Başka bir PG konaklama yerinde kalan arkadaşlarımdan biri ofise gitmişti. Gece geri geldiğinde bina mühürlenmişti. Tüm eşyaları – belgeler, mobilyalar, yiyecekler ve kıyafetler – içerideydi. Eve hiçbir şey olmadan geldiğinizi hayal edin. Yolda bırakılmak” diyor.

Kendisini en çok kızdıran şeyin önceden haber verilmemesi olduğunu iddia ediyor. Ev sahibine depozito iadesi için yaptığı çağrılar o zamandan beri cevapsız kaldı.

Kiracılar karanlıkta kaldı

Kiracılar için en büyük hayal kırıklığı sadece yerinden edilmek değil; kimin hatalı olduğu sorusudur.

“Geçerli bir kira sözleşmem vardı. Her şeyi zamanında ödedim – lüks bir 1BHK için ayda 30.000₹. Bu şüpheli bir PG değildi. Uygun bir konut dairesiydi. Tamamen yasal görünüyordu. Peki nasıl bilebilirdim? Yasadışıysa, kira sözleşmesi nasıl imzalandı? Polis doğrulaması nasıl gerçekleşti?” diyor yerinden edilmiş bir kiracı olan Sunaina. “Ama şimdi sorum şu: Bir sonraki yerin de listede olmadığını nasıl bilebilirim? [of illegal buildings]? Bunun bir daha olmayacağından emin olmak için kime soracağım?

Özel bir şirkette Almanca dil uzmanı olan Amit Pahwa, birçok PG konaklama yeri sahibinin mühürleme işlemini çok önceden bildiğini ancak kiracılarına bilgi vermediğini iddia ediyor. Eşi ve kızıyla birlikte yaşayan Pahwa, DLF Aşama 3’te 54 daireli bir binada kiraladığı 1BHK’nin sahibinin mühürleme işleminde kalış elde etmesine rağmen belirsizliğin devam ettiğini söylüyor.

Baskılar şimdiden bazı kiracıların taşınmasına neden oldu. Pencaplı 24 yaşındaki bir yazılım mühendisi olan Navam, PG’deki konaklama yerini boşalttı ve yaşlı bir çiftin sahip olduğu bir evde kiralık bir odaya geçti. “İki katlı bir evde oda kiraladım. PG değil. Umarım burada sıkıntı yaşamam” diyor.

İsminin gizli kalmasını isteyen bölgedeki bir ev sahibi, ev sahiplerinin önceden bilgi sahibi olduğunu itiraf etti. “Kiracıları bilgilendirmedik çünkü 5.000’den fazla mülkü hedef alan bu kadar büyük bir eylem beklemiyorduk.”

Kendisi, binasının gerekli tüm izinlere sahip olduğunu, ancak park yeri olarak belirlenen kazık katta faaliyet gösteren mağaza ve spor salonlarının bina yönetmeliklerini ihlal ettiğini iddia ediyor.

Açık ihlaller

Şehir ve Ülke Planlama Dairesi’nin (DTCP) denetim çalışmaları sırasında ortaya çıkarılan DLF Aşama 3’teki izinsiz inşaat ve ticari faaliyetlerin boyutu birçok bölge sakini için şok oldu.

Mühürlü mülklerin en büyüğü olan, iki parselin birleştirilmesiyle inşa edilen 1.000 metrekarelik bir PG tesisi, dört kata yayılmış 128 odaya sahipti. Yetkililer, bunu bariz bir ihlal haline getiren şeyin, bir spor salonunun bodrumdan işletilmesi ve kazık zeminde bir mutfak ve bir restoranın bulunması olduğunu ve bunların her ikisinin de bina yönetmeliği uyarınca yasak olduğunu söyledi.

Araştırma, bölge genelinde bir modeli ortaya çıkardı: Mühürlü mülkler yalnızca kiracıları barındırmıyor, aynı zamanda tam teşekküllü ticari işletmeleri de işletiyordu. Bir yetkili, mühürlenenler arasında 48 odalı bir PG tesisi, bodrum katında faaliyet gösteren izinsiz bir güzellik salonu ve aynı binanın üst katlarında 25 odalı bir PG konaklama yeri bulunduğunu söyledi.

Mühürlü binalardan birinin bodrum katı, bir kazık katı ve toplamda 26 odalı dört üst katı vardı. Burada da bodrum katı spor salonu olarak kullanılıyordu, alt kat ise bir salon ve ofis olarak kullanılıyordu. DLF’nin kurumsal iletişim sorumlusu Divya Puri’ye defalarca yapılan aramalar ve mesajlar yanıtsız kaldı.

PG işi hızla gelişiyor

Gurugram’ın PG ve ortak yaşam pazarı, ülke genelinde Cyber ​​City, Golf Course Road, Udyog Vihar ve Sohna Road boyunca büyüyen ofis koridorunda iş arayan genç profesyonellerin sürekli akınıyla hızla genişliyor. Muhafazakar tahminlere göre, 20 ila 100 odayı barındıran DLF Aşama 3’teki PG konaklama yerleri, 10 lakh ila 30 lakh arasında değişen aylık kira geliri sağlıyor.

Çoğu kişi için öncelik basittir: Mobilya satın almaya veya uzun bir kiralama taahhüdüne gerek kalmadan, işe yakın, tamamen mobilyalı bir yer. Bu talep, PG ve ortak yaşam alanlarını şehrin en kazançlı kiralama işlerinden biri haline getirdi.

Ancak pazar tekdüze olmaktan uzaktır. Yere ve bütçeye göre keskin bir şekilde değişir. DLF Aşama 3 ve 4 en çok aranan bölgeler arasında yer almaya devam ediyor. Cyber ​​City’e yürüme mesafesinde, özel odalar ve markalı ortak yaşam alanları için yüksek ücret ödemeye hazır profesyonellerin ilgisini çekiyor. Birkaç kilometre uzakta, 15, 39 ve 46. Sektörler, uygun fiyatlı ve orta sınıf konaklama için merkezler olarak ortaya çıktı. Medanta Hastanesi’ne, IFFCO Chowk metro istasyonuna ve MG Yolu üzerindeki büyük şirket ofislerine yakınlıkları nedeniyle bu sektörler, kariyerinin başındaki profesyoneller ve öğrenciler arasında popüler olan çok sayıda ortak konaklamaya ev sahipliği yapmaktadır. Sektör 15 ve 46’da konaklama ücretinin ödenmesi, sunulan olanaklara bağlı olarak genellikle ayda 4.500 Hindistan rupisi ile 15.000 Hindistan rupisi arasındadır.

Daha güneyde, Golf Sahası Uzatma Yolu ve Sohna Yolu, organize ortak yaşamın yeni sınırları olarak ortaya çıktı. Sahipler, spor salonları, dinlenme salonları ve konsiyerj hizmetleri gibi olanaklara sahip birinci sınıf mülkler geliştiriyor ve üst düzey yöneticileri ve yeni kurumsal kampüslere taşınan gurbetçileri hedef alıyor. Bu bölgelerdeki aylık kiralar, konuma ve tesislere bağlı olarak genellikle 7.000₹ ile 30.000₹ arasında değişmektedir.

Bireysel ev sahipleri tarafından işletilen gayri resmi PG konaklamaları olarak başlayan şey, yavaş yavaş organize, hizmet odaklı bir konut sektörüne dönüştü. DLF Aşama 3’ün EWS parselleri Gurugram’daki kira geliri işinin merkezinde yer alıyor. 11 No’lu Yol üzerindeki U Blok’ta PG konaklama yerini işleten avukat RP Yadav, ekonomiyi açıklıyor. “Burada 60 metrekarelik bir EWS arsasının maliyeti yaklaşık ₹2,5 crore ile ₹3 crore arasında” diyor. “İnşaat için 1 milyar Hindistan rupisi daha ekleyin. Yaklaşık 4 milyar Hindistan rupisi tutarında bir yatırımın ardından aylık gelir yaklaşık 1 lakh ila 1,5 lakh arasında değişiyor.”

Yadav’a göre, yapı normları parselin yüzde 25’inin açık bırakılmasını gerektirse de, “bitirme belgesi sonrasında parselin tamamı kaplanıyor”. “Mimar da bu konuda yardımcı oluyor” diye ekliyor.

Eski politika düz zemine artı dört üst kata izin verirken, birkaç binanın beş katlı olarak inşa edildiğini söylüyor. Tipik bir 60 metrekarelik PG tesisinin her katında iki oda bulunur ve toplamda sekiz ila 10 oda bulunur. Aylık kiralar, mobilyasız bir oda için ₹ 6.000 ile klima, televizyon, bitişik banyo ve mini mutfak ile donatılmış tamamen mobilyalı bir oda için ₹ 15.000 arasında değişmektedir.

Yadav, DLF Faz 3’te 1.000’den fazla EWS parselinin bulunduğunu ve geliştirilenlerin neredeyse yarısının özellikle S, U ve V bloklarında PG konaklama yerleri olarak kullanıldığını tahmin ediyor.

Politika felci

Bölge Şehir Planlamacısı (İcra) Amit Madholia, şehrin yerleşim bölgelerindeki çoğu PG konaklama yerinin politika normlarını ihlal ederek çalıştığını söylüyor. Yerleşim bölgelerinde misafir veya pansiyon kurulmasına ilişkin politika uyarınca, bir bina kiralık olarak ayrı 1RK veya 1BHK birimlerine bölünemez. Odalar yalnızca bir aydan kısa konaklamalar için kiraya verilebilir. Politika aynı zamanda Gurugram’daki herhangi bir konut sektörü veya kolonisi içindeki konuk evleri için izin verilen toplam arazi alanını 1,25 dönüm olarak sınırlandırmaktadır.

Haryana’nın 2021’de bildirilen Uygun Fiyatlı Kiralık Konut Politikası, sanayi işçileri, göçmenler ve kurumsal çalışanlar için kısa vadeli (minimum bir ay) ve uzun vadeli (99 yıla kadar) kiralık konut sağlamayı amaçlamaktadır. Ancak, bölünmemiş mülkiyet hükümleri, tavan kiralar ve yüksek arazi ve inşaat maliyetleri nedeniyle özel geliştiriciler arasında sınırlı bir ilgi gördü. Bu politikaya göre, projenin mülkiyeti bölünmeden tüm konutlar yalnızca kiralanabiliyor ve satılamıyor. Minimum proje alanı 0,5 dönüm, maksimum 4 dönümdür.

Emekli bir DTCP yetkilisi, “Her iki politika da 1BHK ve 1RK kiralık birimlerine yönelik artan talebi karşılamakta yetersiz kaldığından, mülk sahipleri bu boşluktan yararlandı. Konut binaları, bina yönetmeliklerini açıkça ihlal ederek ve bildirildiğine göre bazı DTCP yetkilileri ve mimarların aktif göz yummasıyla yasa dışı bir şekilde PG konaklama yerlerine dönüştürüldü. Kâr güdüsüyle birçok operatör aynı zamanda dik katlarda spor salonları, salonlar ve restoranlar açarken, icra daireleri başka tarafa baktı” diyor.

Emekli yetkili, büyük ofis merkezlerinin etrafındaki sektörlerdeki arazilerin halihazırda tam olarak kullanılmış olması nedeniyle, kiralık konut talebini karşılayan ve yerleşim alanlarındaki ticari faaliyeti frenleyen bir politika çerçevelemenin artık mümkün olmadığını ekledi.

ashok.kumar@thehindu.co.in

(Rohit Paniker tarafından düzenlenmiştir)